2020年3月30日，花樣年控股集團有限公司（01777.HK）披露其2019年度全年業(yè)績(jì)，并于次日在深圳舉辦業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。

房地產(chǎn)行業(yè)告別黃金時(shí)代步入調整期，在整體規模增速放緩的背景下，花樣年仍舊交出了一份亮眼的成績(jì)單。與此同時(shí)，花樣年豐厚的土儲以及穩健的財務(wù)、充足的現金流，是實(shí)現未來(lái)長(cháng)期可持續發(fā)展以及抵御風(fēng)險的穩定基石。

多項經(jīng)營(yíng)指標穩步提升

年報顯示，截止至2019年12月31日，花樣年實(shí)現合同銷(xiāo)售362.1億元人民幣，合同銷(xiāo)售面積320.8萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)20.0%和18.9%，順利完成年初制定的銷(xiāo)售目標。合同銷(xiāo)售貢獻主要來(lái)自成渝都市圈，占總體合同銷(xiāo)售金額的39.6％，長(cháng)三角都市圈以81.56億元人民幣占據第二位，環(huán)渤海都市圈以及粵港澳大灣區同樣表現不俗。

于2019年，花樣年盈利能力持續釋放，多項經(jīng)營(yíng)指標顯著(zhù)提升。其中，總收入達190.8億元，同比增長(cháng)36.4％，盈利能力大幅增加。期內實(shí)現毛利潤約53.4億元，毛利率維持在28.0%，處于行業(yè)較高水平。

“地產(chǎn)+社區”是花樣年的兩大主引擎。2019年，花樣年物業(yè)銷(xiāo)售收入同比增長(cháng)達54.6％，占總收入的69.3％，是未來(lái)收入增長(cháng)的“動(dòng)力源”；社區服務(wù)及其它收入同比增長(cháng)7.8％，占總收入的30.7％，成為現金流入的“穩定器”。

巨量土儲助力業(yè)績(jì)爆發(fā)

土儲是房企的根基，多拿地，拿對地對房企的后續發(fā)展至關(guān)重要。

截止至2019年12月31日，花樣年規劃土地儲備建筑面積約3,687萬(wàn)平方米，預期未來(lái)可轉化為土地儲備的城市更新項目總建筑面積約1,954萬(wàn)平方米。

土地儲備集中分布在全國五大都市圈。其中，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市占比超過(guò)90％。成渝都市圈及環(huán)渤海都市圈占比分別為17.1％、18.7％；粵港澳大灣區儲備占比遠超過(guò)50％，以住宅為主導。

粵港澳大灣區在國家戰略層面處于高點(diǎn)站位，是房企的必爭之地。從披露的數據來(lái)看，花樣年在大灣區的土儲主要為城市更新項目，共計46個(gè)，分布在深圳、東莞、惠州、廣州、佛山、中山六大核心城市，目前處于不同發(fā)展階段，預計規劃總建筑面積約1,954萬(wàn)平方米，儲備總貨值約3,845億元人民幣。

深圳項目最多，共規劃732萬(wàn)平方米27個(gè)項目，預計總貨值約2,055億元人民幣，覆蓋福田、南山、羅湖、鹽田等關(guān)內核心區在內的所有區域。

未來(lái)3年，花樣年預計17個(gè)城市更新項目將轉化為開(kāi)發(fā)用地，其中16個(gè)項目位于深圳，1個(gè)位于惠州，預計供地總建筑面積約412萬(wàn)平方米，供地總貨值約1,186億元人民幣。坪山好時(shí)光一期、龍華玉石新村項目、福田梅林越華項目等一批項目正在加速推進(jìn)中。

此外，自2019年下半年，花樣年重回招拍掛市場(chǎng)，并連續斬獲多宗優(yōu)質(zhì)地塊。同時(shí)，聯(lián)合旭輝、華夏幸福等多家房企共同合作拿地、聯(lián)合操盤(pán)，擴儲決心積極堅定。

財務(wù)管控穩健有效

在盈利能力持續增強的同時(shí)，花樣年采取積極的債券管理策略，拓展多元化融資渠道，將負債水平和融資成本控制在合理水平，進(jìn)一步提升財務(wù)的穩健性，使資金流動(dòng)性充裕，償債能力趨向良好。

花樣年債務(wù)年期結構在2019年得到有效改善，一年內到期的短期有息負債占比從2018年底的33.1%下降至2019年底的30.1%。此外，融資成本逐步下降，債務(wù)結構進(jìn)一步得到優(yōu)化。

過(guò)去一年，花樣年先后獲得三大國際評級機構給予的行業(yè)信用評級肯定：穆迪和標普將花樣年的評級展望調升為穩定、惠譽(yù)首次評級給予B+評級。

在市場(chǎng)環(huán)境轉冷、融資環(huán)境趨緊的情況下，憑借穩健有效的財務(wù)管控，花樣年已具備足夠的風(fēng)險抵御能力。

今年1月份，新冠疫情來(lái)襲，諸多房企銷(xiāo)售端受到了沖擊，資金鏈承壓。得益于強大的抗風(fēng)險能力，花樣年從容應對。通過(guò)線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)等一系列措施，開(kāi)辟賣(mài)房新場(chǎng)景，取得了顯著(zhù)的效果，活動(dòng)上線(xiàn)22小時(shí)認籌率即達到88.95％。至3月份，各地陸續復工，花樣年全國項目營(yíng)銷(xiāo)中心逐漸開(kāi)放，前期線(xiàn)上積累的客源逐漸轉移到線(xiàn)下，兌現成交。

可以看到，花樣年的穩健表現，既得到了資本市場(chǎng)的關(guān)注與認可，同時(shí)也經(jīng)受得住了疫情的沖擊與考驗。

疫情下彩生活社區再升溫

物業(yè)是花樣年兩大頭部業(yè)務(wù)之一。在報告期內，花樣年旗下彩生活服務(wù)集團（01778.HK）社區服務(wù)及收入同比穩定增長(cháng)7.8%，達58.6億元人民幣。

在實(shí)現營(yíng)收穩步增長(cháng)的同時(shí)，彩生活也在積極尋求物業(yè)的價(jià)值增長(cháng)點(diǎn)。2019年年中，彩生活與京東、360等互聯(lián)網(wǎng)巨頭達成全面戰略合作協(xié)議，共同探索“社區+商業(yè)”“社區+物流”“社區+安全”“社區+金融”“社區+科技”的融合業(yè)態(tài)創(chuàng )新，深耕社區場(chǎng)景，優(yōu)化業(yè)主體驗，構建有溫度的“智慧社區”。

“溫度”是彩生活的重點(diǎn)標簽之一。今年年初，在媒體采訪(fǎng)中，潘軍提到，“我們的小區正在實(shí)現一個(gè)升華，正在從一個(gè)物理冰冷的概念，向具有溫度的方向來(lái)進(jìn)行演變，我把它叫做社區”。

新冠病毒肺炎疫情爆發(fā)以來(lái)，彩生活迅速形成統一戰線(xiàn)，累計調撥逾1000萬(wàn)資金用于抗疫防疫。物業(yè)員工奮戰一線(xiàn)，極大地保障了2000多個(gè)小區、超過(guò)1500萬(wàn)業(yè)主健康和安全，其中，彩生活在管武漢56個(gè)社區、5.5萬(wàn)戶(hù)家庭的發(fā)病率占全市發(fā)病率的十分之一左右。疫情是物業(yè)服務(wù)最好的試金石，也是社區“溫度”的一大考驗，彩生活物業(yè)為防控疫情做出的努力得到了諸多業(yè)主的認可。

今年3月，彩生活服務(wù)集團以其突出的運營(yíng)能力，以及行業(yè)發(fā)展的創(chuàng )新引領(lǐng)勢頭，獲得“2020中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)運營(yíng)表現TOP20”第2名。

創(chuàng )始人回歸一線(xiàn)吸納人才

2019年年中，花樣年提出“二次創(chuàng )業(yè)、彎道超車(chē)”的策略，并在經(jīng)營(yíng)方針和人才戰略等方面做出相應的調整。這也是花樣年首次提出人才戰略，在職級、薪酬、績(jì)效均進(jìn)行了一系列的變革，以及更聚焦、能為二次創(chuàng )業(yè)助力的“花花軍規”等企業(yè)核心價(jià)值觀(guān)。

至今年1月份，花樣年順利完成組織架構調整以及人才換倉，引入了眾多明星高管。值得一提的是，花樣年創(chuàng )始人重回一線(xiàn)，擔任花樣年地產(chǎn)集團CEO。

帶領(lǐng)花樣年21年一路走來(lái)的兩位“代言人”，潘軍講溫度，善全面統籌、整合資源；曾寶寶講速度，追求獨特品質(zhì)、務(wù)實(shí)加速。二人在雙頭部業(yè)務(wù)地產(chǎn)、社區兩大板塊再次強強聯(lián)手，分工細作。

此外，花樣年集團地產(chǎn)五大區域區首也全部落定。今年3月份，花樣年啟動(dòng)春季校招，高薪招攬應屆畢業(yè)生，并大膽喊出“有本事，你過(guò)來(lái)”的宣言，吸納敢扛事、不怕事、會(huì )來(lái)事、能成事的營(yíng)銷(xiāo)人才。

過(guò)去一年的人才大換血以及當前的一系列招聘動(dòng)作，是花樣年為快速擴張、規模發(fā)展而做好的沖刺準備。業(yè)績(jì)會(huì )上，花樣年管理層提出2020年的策略是“飆”，在運營(yíng)、投資、財務(wù)、社區四大戰略層面實(shí)現快、準、穩、強。

飆是速度、進(jìn)取、有力量。實(shí)際上，自2019年以來(lái)，花樣年在土地市場(chǎng)頻頻亮相、拿地步伐加速，期內工程速度大幅提速、銷(xiāo)售去化周期明顯縮短……種種跡象表明，這種大步往前跨、銳意進(jìn)取的風(fēng)格轉變和鋒芒已經(jīng)在這家房企身上展露。